При хипотеза на застрашена финансова стабилност в ЕС е вероятно голяма част от постоянно растящия обем на спестявания на населението да бъдат вложени в жилищни имоти, прогнозират от компанията за имоти Форос.
От агенцията не очакват сериозни колебания в цените на имотите тази година, като според тях цените ще останат относително стабилни.
Във връзка с пазарната политика на банките от началото на 2012 за намаление на лихвите по депозити на граждани, се очаква потенциални клиенти, отложили покупката на жилище през 2011 г., да реализират такава още в първата половина на 2012 г.
През 2011 година се наблюдава значително раздвижване на пазара на жилища в сравнение с 2010 г. и 2009 г., става ясно от обзор на агенцията за отминалата година.
Доказателство за това е броят на сключените сделки – покупко-продажби на недвижими имоти – 222 733, който е с 22.13% по-голям спрямо 2010 година и с 10.99% - спрямо 2009 година.
Все пак той продължава да е на по-ниски нива спрямо 2006, 2007 и 2008 година (съответно с 28.52%, 31.55% и 28.10%). Повишението спрямо 2010 година за Бургас е с 13.12%, във Варна - с 10.30%, в Пловдив - с 20.06%, в Русе - с 21.74%.
В София броят на сключените покупко-продажби за 2011 година намалява в сравнение с 2010 година с 5.46%. Важно е да се отбележи, че този показател обхваща покупко-продажбите на всички типове имоти, но безспорно най-голям е делът на жилищата и земеделските земи.
През годините на ръст в броя на сключените сделки строителството беше насочено предимно в малки жилищни единици с цел инвестиции. В момента тези единици не са търсени, тъй като основната причина за покупка е за жилищна нужда.
Клиентите се нуждаят от по-голяма площ за живеене и затова търсенето на жилищни имоти е фокусирано главно върху апартаменти с две и три спални с квадратура между 60 и 120 кв. м.
По отношение технологията на строителство, търсенето е относително еднакво към всички основни типове имоти. Старите тухлени жилища са предпочитани заради по-доброто съотношение чиста площ – качество – цена. Голяма част от купувачите не желаят да заплащат общите части, което е неизбежно при покупката на апартамент ново строителство.
Освен това, проблем за купувачите е и нефункционалното разпределение на площта, което е много характерно при новото строителство – стаи с неправилна форма, преходни стаи, спални по-малки от 8 кв.м, скосове и т.н.
Засилен интерес се наблюдава и към жилища ново строителство в затворени комплекси. По-добрата среда за обитаване и допълнителните услуги са водещи фактори при покупка на такъв тип имот.
Панелните жилища са добра алтернатива за хора, които нямат много голяма финансова възможност и искат функционално и просторно жилище.
Предпочитанията на клиентите зависят и от размера на техните доходи и спестявания. В столицата по-заможните клиенти се насочват предимно към апартаменти в централните райони, Изгрев, Изток или еднофамилни къщи в кварталите Бояна, Драгалевци, Симеоново. Купувачите със средни доходи предпочитат квартали като Младост, Дианабад, Дървеница, Мусагеница, а тези с ниски – Овча купел, Дружба, Надежда, Люлин.
Основен мотив за вземане на окончателно решение за покупка продължава да бъде цената. В София клиентите са склонни за заплатят за покупка на апартамент средно около 56 000 евро, във Варна– 59 000 евро, в Бургас – 36 000 евро, във Велико Търново – до 26 000 евро.
Търсенето е предимно от активни семейства със сигурни доходи. Те търсят малки апартаменти (средно между 60-65 кв.м) с цел живеене и разчитат на кредит или собствени средства. През 2011 се наблюдава тенденция на увеличаване търсенето на жилищни имоти с цел отдаване под наем.
По-често търсещите закупуват жилищата с пари в брой (главно от продажба на наследствени имоти и спестявания) и по-рядко използват ипотечни кредити. Дори и да се наложи, сумата не надвишава 20% от стойността на сделката.
Въпреки нежеланието за теглене на кредити, през тази година банките са се активизирали и отново се предлагат достъпни кредити, за разлика от последните две години от началото на кризата, когато тегленето на ипотечен кредит беше значително по-усложнено, условията- много по-непривлекателни, а изискванията на банките – трудно преодолими.
Корекцията между офертната цена и цената, при която се сключва сделката, през 2011 година продължава да е от 2 до 20% от офертата. Обичайно времето за вземане на решение за покупка е около 3-4 месеца, като през този период се оглеждат средно около 15 имота. Основна цел на всеки клиент е да види всички имоти, които се предлагат в съответния район.
През 2011 година, основен купувач на пазара на жилищни имоти в страната продължава да е българинът. Подобно на предходните 2–3 години делът е близо 92%. Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики. Търсените жилища са почти изцяло за собствено ползване.
В някои райони на страната, например Варна, се наблюдава ръст в търсенето на парцели между 600 и 1000 кв. м. с цел строителство на фамилни къщи за целогодишно живеене. Много от семействата с доходи над средните предпочитат този вариант, вместо покупката на апартамент.
Покупателната сила на средната работна заплата, измерена в кв. м. жилищна площ средно за страната в края на 2011 година достига до 0.77 кв. м. За сравнение, този показател в края на 2010 е 0.66кв. м., в края на 2009 – 0.58 кв. м, а в края на 2008– 0.39 кв. м. Това е жилищната площ, която може да се закупи с една средна месечна заплата, като този показател силно варира за отделните градове.
През 2011 година продължава тенденцията на понижаване на цените на жилищните имоти, но с все по-слаби темпове спрямо предходните 3 години.
Статистиката на Форос показва, че средно за страната през 2011 година офертните продажни цени на имотите в сегмента отбелязват спад от 6.73%.
Най-голямо понижение в цените се забелязва в градовете Шумен, Благоевград и Велико Търново, където цените спадат съответно с 11.51%, 11.06% и 10.69%. В София, Пловдив и Добрич понижението през 2011 година е съответно със 7.32%, 8% и 7.19%. На територията на морската столица цените на жилищните имоти спадат с 4.21%. Най-малко понижение в цените спрямо 2010 година се наблюдава в Русе и Стара Загора, съответно с 1.25% и 1.60%.
Най-голям спад в цените за 2011 година спрямо 2010 се забелязва при монолитните жилища, където намалението в офертните продажни цени е между 1.39% и 13%. При панелните жилища понижението е от 1.5% до 11%. Отчетеният спад за новото строителство е между 1% и 12%.
Допълнителен натиск върху цените на недвижимите имоти и преди всичко в жилищния сегмент, който води до тяхното допълнително изкуствено занижаване, оказват редица недобросъвестни и нелоялни в конкурентно отношение играчи на пазара.
Обичайна практика на тези лица е да обявяват в рекламите си по-ниски от определените от собственика цени, без неговото знание и въпреки неговия интерес, с цел да заобиколят конкурентите си и да привлекат по-бързо потенциални купувачи. В момента на стигане до сделка, обаче, те притискат и принуждават собственика да продаде имота си на обявената от тях по-ниска цена.
Средната доходност на жилищните имоти в страната към месец декември 2011 година е в размер на 6.22% и спрямо декември 2010 година регистрира увеличение от 0.32 п.п.
Най-висока е доходността в Стара Загора и Благоевград – съответно 8.93% и 6.77%, където спрямо 2010 година доходността се повишава съответно с 2.7 и 0.25 п.п. В София доходността на имотите в сегмента е 5.35% (спад от 0.78 п.п), във Варна – 5.31% (спад от 0.07 п.п), в Бургас – 4.72% (спад от 0,49 п.п).
Коментари