Ски спускането е уникално преживяване, което трудно може да бъде разказано. То трябва да бъде опитано. Освен ежегодната почивка и невероятни емоции за запалените скиори, ски спускането определено може да даде и добри идеи за инвестиции. Закупуването на имот в близост до ски-пистите за лично ползване пести пари, докато отдаването му под наем може да реализира печалба.
Повечето експерти са единодушни, че най-евтините възможности предлага пазара на ски-имоти в България. Най-ниската цена е 5-6 000 евро. Факт е, че срещу тях се придобива къща, която се нуждае от ремонт и се намира в селище с не особено добра инфраструктура. Двустайни апартаменти ново строителство, с много добро качество, се продават на цени между 13 и 15 000 евро.
В Банско и Пампорово минималната цена на жилищата е 18-29 000 евро. Срещу това вложение обаче се придобива висококачествено ново строителство, разположено в четиризвездни комплекси, със солидна инфраструктура и допълнителни екстри като спа-център и басейн в сградата.
Малко по-скъпи са имотите в непосредствена близост до ски-лифтовете. Там студио от 25 кв. метра с основно обзавеждане се продава за 13 000 евро. При това в комплекса, в който се намира има фитнес, спа център, ресторант, басейн, ски-гардероб, паркинг, пералня, детска площадка и градина.
Освен в България, евтини имоти в зимни курорти могат да се открият и в Словакия, и Черна гора. В Словакия най-ниските цени са същите, както и в България - 5-6 000 до 15 000 евро за старо строителство. Но изборът е малък, а предложените условия в пъти по-лоши (2 апартамента с обща баня, например). Цената на новото строителство е два пъти по-висока, отколкото за аналогичен по характеристика използван имот.
Тристаен апартамент в обикновена тухлена къща във Високи Татри, на 8 км. от известния курорт Щръбске плесо, се предлага за около 40 000 евро. Апартамент от 40 кв.м в нова сграда в курорта Доновали, в непосредствена близост до ски-лифтовете, се оферира за 74-76 000 евро. По-луксозно жилище от 52 кв.м в двуетажна къща, на 4 км. от най-близките склонове и на 10 км. от Щръбске плесо, е около 92 000 евро.
В Черна гора, цените са по-ниски. Средната пазарна стойност на имот в добро състояние започва от 25 000 евро, а за по-луксозните е 30-40 000 евро. Предлагането там, подобно на Словакия, е много ограничено.
Например, 50 кв.м в Колашин - един от двата основни ски-курорта в бившата сръбска република, струват 47 000 евро, докато в Жабляк, в планината Думитор, за същите пари може да се закупи малка къща от 62 кв.м.
Друг вариант е инвестицията в земя и строителство в Черна гора. За 12 000 евро се предлага парцел от 280 кв.м, с разрешение за строеж, разположен в центъра на Колашин. Той се намира на 9 км. от ски-лифтовете и е свързан с тях с редовна автобусна линия.
Евтини вложения в ски-имот може да се открият и в Гърция, и останалите балкански държави, както и в Испания и Италия. Например студио в Кампо Катино, до Рим, струва 25 000 евро, а апартамент в Калабрия, завършен или в последен етап, приблизително 67 000 евро. Но това обикновено са цени в периферията на курортите.
В Италия може да се намерят евтини имоти и по-известните зимни туристически дестинации. Това е държавата с едни от най-ниските цени за апартаменти и вили в Алпите, дори и в луксозния сегмент. В Моена (Източни Алпи), която се слави с прекрасни панорамни гледки, кв.м недвижим имот е 4 000-4 400 евро. Подобни са цените и във Вал ди Фиеме, където се намира най-дългата писта в Алпите и Вал ди Фаса.
Едно много подценявано, но също изгодно за туризъм и инвестиции място, е Андора. Държавата разполага с над 200 км. писти, а освен това е рай за шопинг маняците, от една страна поради близостта си с Испания и Франция, от друга – заради безмитния си статут. Студио от 30-45 кв.м в Андора излиза 60-100 000 евро. Отдадено под наем, то носи 300-400 евро седмично. Тристаен апартамент от над 100 кв.м е 200-300 000 евро, а под наем може да се отдаде за 500 евро на седмица.
Изгодни имоти за инвестиция или собствено ползване в зимни курорти могат да бъдат намерени в България, Словакия, Черна гора и дори - Гърция, Италия и Андора. Но атрактивно ниските цени за кв.м, са само малка част от истината за разходите на купувача.
В преследване на действително доброто вложение, непременно трябва да се държи сметка и за всички други, съпътстващи покупката на имот, разходи. А това са - дължимите данъци и такси, разходите на адвокат, нотариус, агент по недвижими имоти, разходите по поддръжка на имота. Когато ги добавим, един на пръв поглед доста евтин имот, може да се окаже изненадващо неизгоден актив.
Най-ниски са разходите в Черна гора. Еднократните плащания за нотариус и регистрационни такси възлизат на 0.01-0.25% от пазарната цена на имота. За адвокат - около 0.01-0.5%, върху същата сума. Не бива да забравяме и данък върху оборота от 3%. Хубавата новина за купувачите на имоти в Черна гора е, че комисиона на агента по недвижими имоти е задължение на продавача.
От тук насетне идват режийните разходи. Годишния данък върху имот в Черна гора е 0,08-0,80% от кадастралната му стойност, а месечните такси са: такса смет от около 5-10 евро; електроенергия - 0.15 евро kw/h; ВиК - 0.40 до 0.90 евро/куб.м и природен газ - около 60 евро за първоначално зареждане и по 12 евро за всяко следващо.
Подобни е ситуацията за купувачите и в Словакия. Тук няма данък при купуване на жилище, но има комисион за брокерите от 2.5% върху стойността на имота, който се дължи от купувача. В допълнение, има нотариални и регистрационни такси – 0.01-0.50% от пазарната цена.
След получаването на акт за собственост, ще трябва да се плати и годишен данък, които зависи на площта на жилищата и средно за Словакия е 0.1991 евро на кв. м. Допълнително пресмятаме ежемесечните газ, електричество и вода - средно около 50 евро, както и оперативни разходи от приблизително 30 евро.
В България сумите за комунални услуги - електричество и ВиК, са съответно 0.09 евро kw/h и 0.75-1.25 евро/куб. м, като предстои намаление. Има такса за поддръжка на жилищния фонд от 7-8 евро кв.м на година. Цената на имота се повишава и от задължителната общинска такса, която е 2% от стойността на недвижимия имот, от нотариалната такса 0.1-1.5%, както и такса за регистрация от 0.1%. Комисиона за брокера е от 3 до 5%. След регистрация на собствеността се плаща годишен данък, който е в размер 1.875 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот.
Дори и с тези допълнителни разходи България си остава една от добрите финансови алтернативи на скъпите ски курорти. Още повече, в сравнение с Италия, където само данъците при покупка на жилище са 8-10% от кадастралната стойност. Плюс комисион на агента осъществил продажбата между 3 и 5%, такса за нотариус и ежегодния данък на жилището.
Преди да купим ваканционен имот, трябва да сме наясно с конюнктурата на пазара и обстоятелствата около инвестицията, но най-вече – със собствените ни намерения относно него. Защото първоначалните и последващи разходи, са си разходи, но обикновено от недвижимия имот тип „втори дом”, се очаква и приход.
По този пункт, държавите с евтини зимни курорти, за съжаление губят. Да се разчита на печалба от препродажба в близък и средносрочен план не е сериозно, защото кризата в Европа не е приключила, разгледаните пазари все още са в спад, а прогнозите за настоящата година са за застой в цените на жилищата.
В Италия, страната с четвъртия по големина в Европа държавен дълг, очакванията за следващите пет години са за спад в цените на жилища. Не по-благоприятна е и ситуацията в България, която към днешна дата е изправена пред съдбоносни решения, с оглед разклатената обществено-политическа обстановка.
По-добри са изгледите за приличен доход при имотите, закупени с цел отдаване под наем. В зависимост от големината, местоположението и цената му, специалисти в бранша твърдят, че може да се разчита на чиста печалба между 2-4% годишно. Разбира се, фактор е и дължината на ски-сезона, която за разглежданите страни е от декември до март. И не на последно място - високата конкуренция, която подбива цените.
Във високия сезон в България наемите са средно 20 евро на ден за студио, 30 евро - за едностаен апартамент, за тристаен – 35 евро. През останалото време цените се редуцират с 20%, но и при това положение почиващите не са много, защото зимните курорти рядко имат нужната инфраструктура и за лятно ползване. В Италия възвращаемостта е малко по-висока 3-5% годишно.
Покупката на недвижими имоти в евтини страни като България, Словакия и Черна гора има смисъл ако ще е за собствено ползване.
По-висока доходност може да се търси срещу по-голямо вложение. Особено атрактивна в това отношение е Австрия, където курортите се посещават целогодишно и приходите от наем са между 5 и 7% на година. Подобни нива не са невъзможни и в по-евтините зимни дестинации, но предполагат един наистина сериозен подход към избора на инвестиция.
Търсенето, с тази цел, трябва да е съсредоточено в популярните курорти, с постоянно висок туристопоток, добра инфраструктура и разработени летни атракции. В България това са Банско, Боровец и Пампорово. В Словакия – Доновали, Щръбске Плесо, Вратна и Подбанске, а в Черна гора – Колашин и Жабляк.
За предпочитане е да се купуват малки жилищни единици до 50 кв.м, защото най-лесно се отдават под наем. Стойността на апартамента се повишава и от местоположението, и от добавената стойност, която носят екстрите в самата сграда.
Коментари