За разлика от 2010 година, когато България беше на пето място в света по най-голям обем новооткрити площи в търговски центрове, през 2011 в страната не отвори врати нито един нов мол. Тази година обаче се очаква вълна от нови молове.
През миналата година общият обем на търговските площи в завършени шопинг центрове остава непроменен и възлиза на 599 490 кв.м, от които 173 660 кв.м в столицата, се посочва в обзор на пазара на консултантската компания GVA Sollers Solutions.
Общият обем на изграждащите се търговски площи в модерни шопинг центрове към края на 2011 е малко над 280 000 кв.м, като по-голямата част от тези центрове са планирани да отворят врати през 2012 година.
Причина за липсата на нови търговски центрове миналата година бе свръхпредлагането в резултат от бума, изключително тежката ситуация за инвеститорите в страната, както и трудно прогнозируемата икономическа ситуация, не само в България, но и в Европа.
Влошената обстановка постави пред инвеститорите дилемата дали да стартират с риск за тежки преговори с ключови наематели, ниски наемни нива, лоши договорни условия и ниска възвращаемост, или вероятността изобщо да не успеят да реализират проекта поради заемане на сериозни пазарни позиции от конкурентни проекти.
Последното е и основната предпоставка за осезаемото раздвижване на пазара на търговски площи в страната през изминалата година.
За първи път от няколко години се наблюдава появата на нови проекти за шопинг центрове (Парадайз център, Ring Mall), а също и на размразяване на няколко такива (България мол), които са били спрени в различен етап на строителство поради проблеми с финансиране, слаб интерес на ритейлърите поради ниска покупателна способност на населението и голямата конкуренция в сегмента.
Освен с активизиране на предлагането, през годината пазарът на шопинг центрове в България бе белязан и от още едно важно събитие – първият фалит на мол в страната. Става въпрос за Мол Марково Тепе в Пловдив, чието проблемно строителство и забавена реализация принудиха инвеститорите да го предадат в ръцете на кредитиращата го банка.
Друг интересен случай е Пфое Мол във Варна, който вече се нарича Outlet Shopping Center. За голяма част от площта му бе извършена замяна срещу четири терена плюс доплащане от близо 2.6 млн. лв на Община Варна. Конкурсът приключи с един единствен кандидат - “Люк” АДСИЦ, собственик на търговския комплекс Outlet Shopping Center, който в крайна сметка го спечели.
Предложението на дружеството бе да придобие общинските терени за 3.601 млн. лв. (с 600 000 лв. над оценката), а в замяна да предостави на общината обособена част от тяло А на търговския център, разположена на четири нива с разгъната площ от 5722 кв.м. Тъй като пазарната оценка на този имот е 6.180 млн. лв., общината трябва да доплати разликата от 2.579 млн. лв., разсрочени за две години.
През изминалата година се наблюдава разграничаване на пазара в София от този в останалите градове на страната. Една от основните тенденции в сегмента е понижаването на събираемостта на наемите. Трудности при събирането им има в цялата страна, с изключение на столицата.
През 2011 година се наблюдава структуриране на посетителите на принципа на местоживеене. Все повече молове се съобразяват с нагласите на клиентите и това е причина за сегментиране на моловете според горния признак.
Въвеждат се нови и разнообразни миксове, които са насочени към различни социални групи. Наблюдава се стремеж на собствениците на молове да разширят гамата от забавления, тъй като досега познатата концепция кино-боулинг вече е изчерпана и не дава много добри резултати. Инвеститорите, консултантските компании и агенциите за проучвания са принудени да търсят нови свежи идеи за развитие на търговските центрове.
През 2011 година търсенето на търговски площи в шопинг центровете рязко се повишава, се отчита още в анализа на компанията.
Интерес към тях вече имат не само вериги, които искат тепърва да отворят обекти на територията на страната, но и вече утвърдени марки, които предпочитат да се изместят от търговската улица, предимно заради много високите наеми, запазили се там, и повишения клиентопоток в моловете. Търсенето е ориентирано към проекти с определна локация, визия, микс от наематели, както на триторията на столицата, така и в останалите по-големи градове.
Ритейлърите много внимателно проучват коя локация да изберат. Трудно се решават да наемат площи във все още нестартирали молове. Предпочитат първо да видят какъв ще е успехът на даден търговски център и едва след това са склонни да помислят за влизане в него. Предпочитат вече разработени молове и локации.
За тях е от съществена важност управлението на шопинг центъра. Плановете им за развитие са фокусирани предимно в София. Търсят много сериозни отстъпки в наемите и, особено извън София, наемат, само ако са налице изключително атрактивни условия и добри концепции.
През 2011 година основен фактор за наемане на помещение остава съотношението между цена, локация и човекопоток.
За столицата най-атрактивните локации остават бул. Витоша (макар и с по-слаб интерес), ул. Граф Игнатиев, ул. Алабин и Солунска в търговската си част, бул. Патриарх Евтимий, бул. Васил Левски и бул. Стамболийски. Засилен интерес през 2011 година се забелязва и към бул. България в София. За Варна най-привлекателни локации са бул. Княз Борис І, както и търговските части на бул. Владислав Варненчик и бул. Сливница.
Цените на търговските площи запазват почти непроменени стойностите си от 2010 година. Не се отчита понижение в офертните ценови нива в шопинг центровете на територията на София, Варна и Бургас, като за София цените са средно между 20 и 45 евро на кв.м, а за Варна и Бургас – 15-40 евро на кв.м. В останалите градове понижението в цените на тези площи е не повече от 5%. В някои търговски центрове в по-малките градове се предлагат наеми на стойност около 5-8 евро на кв.м.
По отношение на главните търговски улици в големите градове се наблюдава спад както в наемните (средно 17%), така и в продажните цени на ритейл площи (средно 15%), заради непривлекателния външен вид на улиците и отдръпването на клиентопотока. Измененията са изчислени на годишна база при офертни цени. Средните наемни цени на обект по главните улици в София са около 50 евро на кв.м., за Варна – 40, а за Бургас- 30 евро на кв.м.
Запазва се тенденцията на предоговаряне на наемните стойности на някои от помещенията, като тази корекция продължава да бъде около 10%.
Доходността на търговските помещения на главните търговски улици в различните градове на страната се запазва на нивата от изминалата 2010 година – между 8.5% и 11.5%.
Коментари