Изминалата 2011 година оформи две основни тенденции на пазара на бизнес имоти - спря „свободното падане на цените” и ясно отличи успешните проекти на пазара.
Това обобщават анализаторите на консултантската компания Фортън Интернешънъл.
„Във Фортън отчитаме 22% ръст в приходите и 42 000 кв.м. отдадени бизнес площи през 2011 г. Освен признак на развитие на компанията, тези цифри са доказателство и за активен пазар на имоти през изминалата година. Годината 2011 малко несправедливо се отчита като „слаба за бизнеса”, тъй като бе по-успешна от предходните две. Бяха реализирани значими сделки във всички сегменти – офиси, търговски и индустриални площи”, сподели Сергей Койнов, изпълнителен директор на Фортън.
„Страната ни попадна в Топ 10 на държавите с най-голям ръст на инвестиционния пазар в Европа, което показва, че без да се радваме на изключителни обеми в абсолютни стойности, България отново стана привлекателна за международните инвеститори след почти двугодишно затишие”, допълни Койнов.
Релокации в офисите
Средният наем за нов модерен офис на топ локация се движи средно между 10-12 евро на кв.м. Общият обем офис площи възлиза на 1 478 000 кв.м, след като през 2011 г. на пазара са се появили нови 163 000 кв.м офиси.
През 2012 г. пък се очакват още около 120 000 кв.м.
Тъй като отдадените офиси през годината са 88 000 кв.м., което е по-малко от новоизлезлите на пазара, процентът на незаетост демонстрира слабо покачване и в края на 2011 г. е 30%. Релокацията продължи да доминира като причина за движение на пазара на офис площи, но през последните месеци на годината станахме свидетели и на сделки с нови или разширяващи дейността си клиенти.
Очакванията на Forton International са за значителен брой офис сделки през 2012 г. Причина за това са големият брой изтичащи 5-годишни договори за наем, подписани преди кризата.
Преместването на нова локация е лесно, поради големия избор от качествени офис площи в момента, спрямо периода преди 5 години. Подобрени са и условията, при които се сключват новите сделки.
Конкурентен натиск при моловете и още нови проекти на хоризонта
По данни на Forton International обемът на търговските площи към момента възлиза на 560 000 кв.м, като още 185 000 кв.м в столицата са в процес на изграждане. Средният наем на кв.м в търговски център в София е около 27 евро за магазин от 100 кв.м., а в другите големи градове в страната квадратен метър търговска площ се отдава за около 18-20 евро за същата площ.
„И към момента инвеститорите в търговски центрове са под натиска на голямата конкуренция, а наемателите - под ударите на пониженото потребление. Това създава известно напрежение при договарянето на търговските условия в новите договори за наем”, коментира Сергей Койнов.
„Фактът, че три големи търговски центъра в София получиха финансиране през 2011 г. и се строят активно в момента, означава, че търговските площи имат потенциал за развитие. В допълнение, няколко световни търговски марки обявиха навлизането си на българския пазар през 2011г. Сред тях се отличават имената на H&M, New Look и Debenhams. В търговските площи, както в останалите сегменти на недвижимите имоти, трудният пазар започна да откроява дългосрочно успешните формати и бизнеси от всички останали”, допълни Койнов.
Интересът към търговските улици през 2011 година остава сравнително слаб, тъй като възможностите и условията, които моловете предлагат, привличат по-силно вниманието на наемателите на търговски площи.
Интересът към складовите площи тепърва ще се засилва
Модерните логистични площи на пазара в момента възлизат на 647 000 кв.м, отчитат още от Forton International.
В процес на изграждане са допълнителни 38 000 кв.м, разположени в района на София. Средният наем при складовете е 3.75 евро на кв.м., а незаетите индустриални площи остават най-малко в сравнение с другите сегменти на бизнес имотите – около 5%. Според данните на Forton около 68% от изградените през последните години складове се използват за собствени нужди.
Добри примери в индустриалните площи са откритите нови производствени мощности – фабрика за тестени изделия „Симид“ - 26 000 кв.м., завод за твърди лекарствени форми „Софарма“ – 20 000 кв.м., автомобилен завод „Литекс моторс“ – 17 200 кв.м., производство на падащи хидравлични платформи и електродвигатели „Доландия“ – 9 000 кв.м.
Наблюдава се засилен интерес към складовите площи в Западна Европа, но този интерес все още не е достигнал българския пазар. На Старият континент, обаче инвестициите в складове са заемали близо ¼ от всички инвестиционни сделки през 2011 г., докато през 2010 г. едва 9% от инвеститорите са вложили капитал в индустриални площи.
През изтеклата 2011 година в страната са били сключени 9 големи инвестиционни сделки с общ обем от около 200 милиона евро. Предпочитани от инвеститорите са търговските обекти, както и обектите с дългосрочно гарантирани приходи.
„С общ обем от 200 млн. евро страната ни попадна Топ 10 в Европа по ръст на инвестиционната активност през 2011 година”, каза Михаела Лашова, Мениджър консултиране и инвестиционни продажби във Forton.
„Инвеститорите, които проучват възможностите за вложения у нас, са основно високорисковите фондове и предприемачите. Най-голяма активност показват компаниите от Великобритания, Гърция, Израел и Франция”, допълва Лашова.
В Европа ръстът на инвестиционните сделки през 2011 г. е бил 7.8% с общ обем от 126 млрд. евро. В района на Централна и Източна Европа обемът на инвестициите е бил осезаемо по-голям в сравнение със Западна Европа, 75%, отчитат още от Forton. Освен България, обект на инвестиционен интерес са били и Естония, Словакия, Чехия, Унгария, Русия, Хърватия.
Коментари